「不動産投資は節税になる」は本当か？かかる税金と知っておくべき節税のコツ

「不動産投資で節税できる」というのはよく耳にする話です。本業の投資家に限らず、副収入を狙うサラリーマン投資家であっても、正当な手段で抑えられる税金はできるだけ抑えたいのが本音だと思います。

効率的な節税対策をするためには、不動産に関わる複雑な税金システムを知っておかなければなりません。不動産投資で節税できるカラクリは、経費として大きな額を計上できること、減価償却ができること、損益通算ができること、各種控除を受けられること、の4つが大きな要因です。

今回のコラムでは、不動産投資を考える方のために、不動産投資でどういった節税ができるのか、その前提になる税金の知識から徹底解説します。

不動産投資でかかる税金の種類

不動産投資で物件を購入・保持・売却すると、多くの税金がかかります。また、購入した不動産を自分の子供に譲る場合も、不動産の相続に係る税金が課せられます。どのタイミングでどのような税金がかかるのか、具体的に見ていきましょう。

取得時にかかる税金

◼︎不動産取得税

不動産を購入・建築、または受贈した時に、取得者に対して課せられるのが「不動産取得税」（地方税）です。納税先は都道府県で、納税者が直接納める直接税に分類され、以下の計算式で算出されます。

税額計算には不動産の時価ではなく「固定資産税評価額」を適用します。固定資産税評価額の目安は建物で5〜6割、土地で7割程度となっています。税率は標準4％ですが、2024年3月31日まで土地・家屋（住宅）は特例で3％です。
（参考：総務省「地方税制度＞不動産取得税」、東京都主税局「不動産取得税」）

◼︎登録免許税

不動産の所有権を登記する時に、登記を受ける者（不動産の所有者）に対して課せられるのが「登録免許税」です。登録免許税は国税なので納税先は税務署で、以下の計算式で算出されます。

税率は、新築物件（所有権の保存登記）が建物で標準0.4％（マイホームの軽減特例で2022年3月31日まで0.15％）、土地が標準2％（同軽減措置で2023年3月31日まで1.5％）。中古物件（所有権の移転登記）が建物で標準2％（マイホームの軽減特例で2022年3月31日まで0.3％）、土地が標準2％（同軽減措置で2023年3月31日まで1.5％）。相続の場合は土地・建物で0.4％（※1）、贈与の場合は土地・建物で2％です。
※1の例外：税務署「相続による土地の所有権の移転登記等に対する登録免許税の免税措置について」（PDF）

◼︎印紙税

不動産売買契約書に貼付する印紙代として支払うもので、課税文書を作成した者（契約当事者）に対して課せられるのが「印紙税」です。

税率は契約金額によって異なり、契約金額10万円超50万円以下の400円（標準）から、50億円超の60万円までとなっています。印紙税は2022年3月31日までは軽減措置が講じられており、軽減税率は標準時の半額となっています。例えば、1,000万円を超え5,000万円以下の契約金額に対する印紙税は標準2万円ですが、軽減措置中は1万円です。
（参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」）

◼︎消費税

不動産を購入する時、建物部分は消費税（10％）の課税対象になります（土地は非課税）。事業者でない個人から建物を購入する場合は消費税はかかりません（売却時も同様）。また、居住用賃貸物件の家賃収入も消費税非課税です。

保有時にかかる税金

◼︎固定資産税

毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている固定資産（土地や建物）の所有者に対して課せられるのが「固定資産税」（地方税）です。つまり、不動産を所有している間は毎年納めることになります。納税先は固定資産の所在先の市町村（東京23区は特例で都が課税）で、納税者が直接納める直接税に分類され、以下の計算式で算出されます。

標準税率は1.4％（東京都23区などが該当）ですが、自治体によって1.5％、1.6％など異なる場合があります。

◼︎都市計画税

毎年1月1日時点で、都市計画法の市街化区域内にある土地や家屋の所有者に対して課せられるのが「都市計画税」（地方税）です。 日本全国で約3分の1の自治体が都市計画税を課している（2020年4月時点）ので、該当する方は少なくありません。納税先は都市計画区域を有する市町村（東京23区は都が課税）で、納税者が直接納める直接税に分類され、以下の計算式で算出されます。

◼︎所得税

所得税は個人の所得に対して課せられる税金（国税）ですが、不動産で家賃収入を得た場合は、給与所得と不動産所得を合算した総所得額によって決められた税額を納めなければなりません。税率は収入に応じて段階的に高くなる累進税率方式で、5〜45％の幅で7段階の設定がされています。
（参考：国税庁「No.2260 所得税の税率」）

課税対象となる不動産所得は、不動産で得た総収入額から控除可能な必要経費を引いて求めます。サラリーマンの場合、あらかじめ源泉所得税を差し引いて給与所得が支払われていますが、兼業で不動産所得が年間20万円を超える場合は確定申告が必要になります（※2）。
（※2：国税庁「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」）

◼︎住民税

毎年1月1日時点でその市町村（都道府県）に居住する人に対して課せられるのが「住民税」（地方税）です。所得税と同様、サラリーマンの場合は給与から源泉徴収されています。毎年1月から12月の1年間の所得を元に計算され、翌年の6月から徴収される仕組みなので、前年から給与の増減があった場合は差額が発生します。

住民税の納め方には、所得に応じた額を納める所得割と定額負担の均等割があります。

◼︎個人事業税

地方税法等で定められた70の事業（法定業種）を営み、290万円超の所得を得た個人に対して課せられるのが「個人事業税」です（290万円までは事業主控除の適用範囲）。納税先は事務所や事業所がある都道府県で、税額は以下の計算式で算出されます。

「不動産貸付業」の場合、第一区分に属し税率は5％です。所得税の確定申告や住民税の申告をした人は個人事業税を別途申告する必要はありません。
（参考：東京都主税局「個人事業税」）

売却時にかかる税金

◼︎譲渡所得税

不動産を売却した時、売却益に対して課せられるのが「譲渡所得税」です。譲渡所得税は分離課税方式なので、その他の所得（給与所得や事業所得）とは切り離して計算します。

譲渡所得税額を出すには、まず譲渡所得金額を計算し、そこに税率をかける2段階の計算が必要です。譲渡所得金額は、土地や建物を売った金額から取得・譲渡するためにかかった費用、および売却時に利用できる控除額を差し引いて算出します。

次に、算出した譲渡所得金額に税率をかけて譲渡取得税額を出します。譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年を超える場合（長期）と5年以下（短期）で異なります。

◼︎登録免許税（抵当権抹消）

不動産の購入（所有権の保存登記・移転登記）や相続時と異なり、抵当権抹消登記時に発生する登録免許税は一定金額です。1不動産につき1,000円なので、売却する不動産が複数あればその物件数分をかけて算出します。土地と建物は別々に計算する決まりなので、戸建て住宅を売却する場合は2つの不動産を売却するものとして登録免許税を計算する必要があります。

相続時にかかる税金

◼︎相続税

不動産を相続した時、財産を取得した人（相続人）に対して課せられるのが「相続税」です。納税先は亡くなった人（被相続人）が住んでいた住所地の税務署で、相続した財産の合計額（課税価格）から基礎控除額を引いたものに税率（10〜55％）をかけて算出します。相続人には相続が発生した日から10カ月以内に申告と納税をする義務があります。

課税価格が基礎控除額を超えない場合は申告も納税も必要ありません。
（参考：国税庁「財産を相続したとき」）

◼︎贈与税

不動産を個人から無償でもらった時、受け取った人（受贈者）に対して課せられるのが「贈与税」です。1月1日から12月31日までの1年間に受け取った財産の合計額（課税価格）から基礎控除額を引いたものに税率（10〜55％）をかけて算出します。納税先は、贈与を受けた人の住所地の税務署です。

相続税同様、課税価格が基礎控除額を超えない場合は申告も納税も必要ありません。
（参考：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税））

不動産投資でできる節税とそのしくみ

不動産は現金よりも節税に有利だと言われます。理由は、現金よりも不動産の方が価値が低く見積もられるからです。不動産の価値を算出する際には売買価格ではなく、「固定資産税評価額」や「相続税評価額」などのようにさまざまな要素を加味した評価額を使用します。評価額を使うと、不動産の価値は現金よりも20〜30％ほど低くなるので、課税価格も比例して低くなり、税額が抑えられるというわけです。

例えば相続税において使用される相続税評価額の場合、土地においては20％ほど、建物においては40〜50％ほど評価額が低くなります。

◼︎資産評価の例

資産	時価	相続税評価額
現金	1億円	1億円
不動産	1億円 （土地6,000万円、建物4,000万円）	約6,800万円

節税のコツ（1）：経費をもれなく計上する

不動産投資・経営にはさまざまな経費がかかります。経費をもれなく計上することで不動産所得が抑えられるので、そのぶん所得税と住民税の節税につながります。不動産投資の経費にできるのは以下のものです。

◼︎不動産投資の経費

• 租税公課（※4）：不動産取得税、免許登録税、印紙税、固定資産税、都市計画税、個人事業税、消費税（税込処理している場合）
• 損害保険料
• 減価償却費
• 修繕費
• 管理委託費
• 借入金の支払い利息
• 税理士報酬
• その他雑費：広告宣伝費、交通費、通信費など
  ※4：所得税・住民税などの個人の税金は経費に計上できません

節税のコツ（2）：減価償却を利用する

減価償却とは、高額な固定資産の価値が時間の経過とともに減っていくという考え方です。

減価償却費を計上することで、毎年の収益からその分を差し引くことができます。実際にお金が出ていくわけではなく、課税対象となる利益が会計上圧縮されるだけなので、減価償却で赤字になっても実際の利益はプラスの状態にすることが可能です。

建物は減価償却できる有形固定資産、土地は減価償却できない資産に分類されますので、不動産経営において減価償却の対象となるのは建物のみとなります。

節税のコツ（3）：損益通算を利用する

損益通算とは、利益（黒字）から損失（赤字）を差し引いて所得金額を計算できる仕組みです。給与所得や不動産所得は損益通算が可能な総合課税なので、不動産投資で赤字が出た場合に給与所得との相殺ができ、所得税と住民税の課税対象額を下げることができます。コツ（2）であげた減価償却費も、不動産経営の経費として収益からマイナスできます。

所得税と住民税は所得金額が大きくなるとそれに比例して税率も上がる累進課税方式なので、所得金額を抑えれば税率が下がり、そのぶん課税額を抑えることができるのです。

損益通算には確定申告が必要となりますが、不動産所得においては青色申告、白色申告のどちらでも申告可能です。青色申告は個人事業主が申請できる確定申告の方法で、「青色申告特別控除」の制度を適用できるため、より控除の恩恵が大きいのがメリット。そのための準備や手続きは白色申告より煩雑になりますが、節税を重視するなら青色申告を選ぶのがベターです。

青色申告の控除金額はどの要件を満たすかで10〜65万円までの幅がありますが、「事業規模の不動産所得」（5棟10室以上の不動産経営）に当てはまらない小規模の不動産経営の場合、控除額は10万円となり、複式簿記による記帳が不要など、準備する書類も簡易かつ少なくて済みます。白色申告を行なった場合は特別控除はありません。

節税のコツ（4）：特例を利用する

固定資産税・都市計画税に対する「住宅用地の特例」

自宅や賃貸住宅の敷地（住宅用地）は、固定資産税・都市計画税の軽減措置が適用できます。一般的な自宅や賃貸併用住宅に当てはまる200平方メートル以下の敷地は「小規模住宅用地」に分類され、固定資産税の評価額が通常の1/6、都市計画税の評価額が通常の1/3と大幅に減額されます。敷地は住宅の戸数で判断されるので、賃貸併用住宅では自宅プラス賃貸戸数分が特例の対象になり、より減額が大きくなります（例：自宅1戸＋賃貸2戸の賃貸併用住宅・・・600平方メートル（200平方メートル×3戸）までが1/6の減額対象）。

	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地 （住宅用地のうち200平方メートル以下の部分）	評価額の1/6	評価額の1/3
一般住宅用地 （住宅用地の200平方メートルを超える部分）	評価額の1/3	評価額の2/3

相続税に対する「貸家建付地」・「小規模宅地等の特例」

◼︎貸家建付地

所有地に建てた建物を人に貸している場合、その土地は所有者が自由に売買できない「貸家建付地」となり、土地や建物の評価額が抑えられるため節税効果が高くなります。

借地権割合は一般的な住宅地（市街地）で60〜70％、借家権割合は全国一律30％です。例えば、自用地としての評価額1億円の土地建物の半分を賃貸併用住宅として利用した場合、「1億円－ 1億円 × 0.6 × 0.3 × 0.5 ＝ 9,100万円」となり、自宅のみの場合より評価額を900万円抑えることができます。

◼︎小規模宅地等の特例

「小規模宅地等の特例」は、土地を相続した場合に一定の要件を満たすと土地の評価額が50〜80％減額される制度です。賃貸利用の土地相続の場合、200平方メートルまでで相続後も引き続き賃貸事業を営んでいれば、評価額を50％に減額することができます。
（参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」）

プラスの効果！賃貸併用住宅ならではの節税

自宅と賃貸住宅を兼ねた賃貸併用住宅は、自宅部分が50％以上という条件を満たせば住宅ローンを利用できるため、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）でさらに節税が可能です。

住宅ローン控除は、年末のローン残高の1％（2022年度以降0.7％）を所得税額等から最大13年間（※5）控除する制度です。適用期間が10〜13年と長いので、長期にわたって節税できるメリットがあります。
※5：新築の場合（中古住宅の場合は10年）
（参考：国土交通省「住宅ローン減税制度の概要」）

賃貸併用住宅は、不動産投資物件の中で唯一住宅ローン控除を利用できる物件です。一般の不動産投資物件を購入する場合は住宅ローンではなくアパートローンを利用するため、住宅ローン控除の対象外となります。

節税効果が高い人とは？

これまで解説してきた節税対策、その効果が高い人は“給与所得が高い人”、つまり所得税率と住民税率が高い人です。不動産投資の節税は、おもに減価償却と損益通算を利用します。減価償却で会計上赤字になった不動産投資の利益を、給与所得との損益通算で減らすことで税率を低くする仕組みなので、所得金額に比例して課税される所得税と住民税を抑えられるのです。

“給与所得が高い”とはどの程度なのかと言うと、一般的には年収約1,200万円（課税所得約900万円）以上が該当します。それより収入が低い場合は、節税効果はそれほど高くありません。

上記の年収の人が不動産投資を行なった場合にできる節税の例を考えてみましょう。控除については、ここでは分かりやすく基礎控除48万円のみとします。

（課税所得金額900万円− 基礎控除48万円）× 税率0.33 ＝ 所得税額2,811,600円

通常、1,200万円の年収にかけられる所得税額は約280万円になります。

では比較として、建物購入価額が3,000万円の木造アパートを5年間経営していて、減価償却と損益通算を利用した場合の税額を計算してみます。

3,000万円 × 0.046（※6） × 60 ÷ 12 ＝ 690万円
※6：業務用の木造建築の法定耐用年数22年の場合の償却率

この木造アパートの減価償却費は690万円になります。次に、このアパートの家賃を月10万円×3戸で家賃収入30万円とし、そこから経費（アパート経営の経費目安20％：月6万円）とローン返済（月15万円）を引いて月9万円（年108万円）の不動産所得があるものとすると、会計上は582万円の赤字になります。

給与所得900万円 − 不動産所得の赤字582万円 ＝ 課税対象額318万円
（318万円 − 基礎控除97,500円）× 0.1（税率10％）＝ 所得税額308,250円

実際は108万円手残りがあって黒字なのに、普通に所得税を納めた場合と比べて大幅に税額を圧縮できることが分かります。なお賃貸併用住宅の場合、自宅部分は事業使用がない限り減価償却できないので注意が必要です。

不動産投資での節税、注意すべきポイント

不動産投資の節税について考える時に見失ってはならないのが、投資の目的です。不動産投資の目的は、不動産収入を得ること。利益をあげた上で少しでも多く手元に残すために節税するのであって、節税が第一の目的ではありません。節税は不動産投資の副産物的なものと考えて、まずは安定的な賃貸経営を目指しましょう。