矢澤佑規 自宅と賃貸物件が一緒になった賃貸併用住宅に興味があるが、果たして本当に中古で購入してもいいのか、やはり新築にした方が無難なのかわからないという人は多いです。今回のコラムでは、新築と中古の賃貸併用住宅を比較し、中古を買う場合の注意点を紹介します。
新築と中古のメリット・デメリット
とにかくまずは基礎情報として、賃貸併用住宅における新築と中古のメリットとデメリットを比較してみましょう。
新築の賃貸併用住宅のメリットとデメリット
メリット
- 設備が新しい
- 税制面での優遇
- 注文住宅であれば間取りを自由に決められる
- 新築の方が入居率が高い
- イニシャルコストとランニングコストが低い
- 建物の仲介手数料がかからない
デメリット
- 中古よりも価格が高い
- ゼロから建てるため購入前に実物を見ることができない
中古の賃貸併用住宅のメリットとデメリット
メリット
- 一般的に価格は新築より安い
- すでに実物があるため、住むイメージがしやすい
デメリット
- 設備や構造が古い可能性がある
- 税制面で優遇が得られない場合がある
- 間取りを自分で決められない
- 仲介手数料がかかる
- 築年数が増えると入居率が下がる
- イニシャルコストとランニングコストが高い
- リノベーションやリフォームの時期が早く到来
メリットとデメリットは基本的に表裏一体です。新築のメリットは中古のデメリットですし、その逆もまた然り。ですが新築か中古かに関わらず絶対に大事なことがあります。それが “集客力” です。
賃貸併用住宅の根本的なコンセプトは、家賃収入でローンを返済し、不動産という巨大な資産を、支出を極限に抑えて手に入れることです。新築にしろ中古にしろ、家を購入する時点で大金が必要になりますが、結局のところ大事なのは空室期間を作らずに家賃収入を継続して得ることなのです。
ですから、中古の賃貸併用住宅でも集客力がある、もしくはリノベーションで “集客力”を底上げすることができれば、検討の余地ありということになります。
中古の賃貸併用住宅を買うときに気を付けるべきこと
ではここから、実際に “集客力” のある中古の賃貸併用住宅を購入するにあたり気を付けるべきことを具体的に紹介していきます。
気を付けるべきこと①： “賃貸物件” として優良かどうかを確認する
自分が住むだけであれば、多少間取りが古かったり設備が古くても、個人的に許容範囲であれば構いません。予算の範囲内で部分的にリフォームやリノベーションをするのも自由です。ただし賃貸併用住宅はあくまで賃貸ビジネス。果たしてこの物件に人が住みたがるだろうかを客観的に考察しましょう。確認ポイントとしては次の５つです。
- 縦割りなのか横割りなのか
- 間取りが特殊過ぎない
- ターゲット層に適した広さと設備か
- 防音対策はできているか
- 時代に左右されないデザイン性か
中古の賃貸併用住宅を見つけたら、賃貸部分の間取りにどのような世帯が住みたがるかを想定し、そのターゲット層が多く住んでいる土地かどうかを確認します。ターゲットの分母が少ないとどんなに物件の魅力を高めても確率論的に入居のチャンスは減ります。
関連記事：【間取り図あり】賃貸併用住宅の切り分けパターンと生活動線を考えた間取りとは？
それから上記のポイントを自分なりに審査し、場合によってはリノベーションを施します。そもそも新築・中古に関わらず、賃貸併用住宅のよくある失敗例というのがあり、それらのほとんどは新築にも中古にも共通して起こり得ます。防音対策、広さ、設備、デザインといった項目は入居率に大きく関わってくるので、ある程度の予備知識を持って見極めてください。
関連記事：賃貸併用住宅によくある失敗５選 ― 始める前に知っておくべき事例
気を付けるべきこと②：リノベーションコストの試算
賃貸併用住宅を購入するということは入居者を募集するということです。中古物件は一般的に新築よりも入居率が下がるため、リノベーションやリフォームを施し、設備と清潔さを整えて物件価値をできるだけ維持しながら集客率を保ちます。
「物件による」と言ってしまえばそれまでですが、原則、築年数が増えると入居率が下がるものです。購入時点で間取りは素晴らしいし設備も申し分ない、もしくはすでにリフォームがなされていて良い物件だということであれば構いませんが、そうでない場合は、いま選ぼうとしている中古の賃貸併用住宅物件をリノベすることで優良物件に化けるほどのポテンシャルがあるかを見極めなければなりません。
リノベーションといってもピンキリのため、ここで全ての情報をお伝えすることは難しいですが、各設備の目安となるリノベーション相場は次のようになっています。
特に間取りに関しては桁が異なってきます。例えば、リビングを拡張するために納戸もリビングに変更するなど、その程度の部分リノベーションであれば50万円前後で行える可能性もあります。ですが、「間仕切りを撤去する」「水回りの場所を変更」「3LDKから2LDKに変更」などでは100万円以上は確実、1000万円近くかかるケースもあります。また、戸建てを丸ごとリノベーションするのであれば2000万円かかることもあります。
間取りの変更に加え、水回りの設備自体をグレードアップするとしたら、上図のように数十万円のコストが追加されていきますので、合計金額があっという間に膨れ上がります。しつこいようですが、どのグレードの設備にするか、どの程度の変更が必要か、そして元の間取りからどの程度大幅に変更しなければならないかで価格は大きく変動します。仮に1000万円以上かかってしまうのであれば、新築で買った方がいいのでは？という考えも生まれてくるでしょう。
また、すでにリノベーションされている中古の賃貸併用住宅は要注意です。物件を売る側は、買い手を見つけやすくするため、そしてより高価格帯で販売するために、販売前にリノベーションを行います。ですから、買値は当然そのリノベ―ションコストの元を取るために上昇します。もしすでにリノベーションされている賃貸併用住宅であれば、間取りや設備が購入時点で賃貸物件として十分集客力があるかを吟味しましょう。
気を付けるべきこと③：イニシャルコストとランニングコスト
新築と中古ではイニシャルコストとランニングコストが変わってきます。条件次第の部分も多いですが、新築と中古でどのコストが発生するのか見てみましょう。
| イニシャルコスト | 新築 | 中古 |
|---|---|---|
| 建物の仲介手数料 | なし | あり |
| 不動産取得税 | 軽減 | あり |
| 登録免許税 | 軽減 | あり |
| 修繕など | 最初は不要 | あり |
イニシャルコストは総じて新築の方がお得なケースが多いです。仲介手数料に関しては新築・中古に関わらず土地には発生していまいますが、新築は建物の仲介手数料がないだけで大きな差を生みます。修繕は中古の場合リフォームが必要になるケースが多いため「あり」としていますが、状態がよくリフォーム不要の場合は「なし」となります。
| ランニングコスト | 新築 | 中古 |
|---|---|---|
| 建物の固定資産税 | 優遇 | あり |
| 都市計画税 | あり | あり |
| メンテナンス | 最初は不要 | あり |
ランニングコストで大きな差を生むのはメンテナンスの部分です。新築もいずれは必ず生じる支出ですが、中古の方が経年劣化が進んでいるため、一般的にメンテナンスにかかる費用がかさみます。
こうして両方を見てみると、新築の方が税制面で軽減・優遇措置があり、そこは一つのメリットです。さらに、新築であるが故にメンテナンスやリノベーションが必要になってくるのも先の話になります。つまり、プラスアルファのコストに関しては総じて中古の方が多くかかると認識しておくのが得策です。
ただし、中古は新築よりも購入時の建物が安いはずです。最終的に新築と中古の建物の差額とランニングコストの差額を比較しないことには、一概に新築の方がお得とは言い切れないところはあります。
気を付けるべきこと④：法定耐用年数を重視しすぎない
中古物件を探すときに気になるのが築年数と法定耐用年数です。例えば木造は22年と定められています。ですが、法定耐用年数と建物の本当の耐用年数はイコールではありません。
「法定耐用年数とは、不動産の原価償却費用を計算するための国が定めた一律の年数のことです」
例えば、国土交通省の報告書では鉄筋コンクリート造の物理的耐久性は117年と記されています。それだけ法定耐用年数と実際の耐久年数は違うということですので、築年数22年を超えた賃貸併用住宅だからといってすぐに倒壊の恐れがあるわけではないことを覚えておきましょう。